水果攤的故事

從前，有一個賣水果的攤子，老闆因為年歲大了，無法久站招呼客人，於是就貼條子徵店員。過了幾天，來了一個年輕男子，問老闆一個月要用多少錢請他來幫忙，

老闆笑著說：「我們這小攤子生意，哪裡付得出月薪，當然是看你的努力，一天能賣多少水果，收到的錢就給你十分之一，每天領現。」

年輕人聽了，上下打量眼前這個破舊攤子，就臭著臉說不行，這太沒保障了，說完掉頭就走。過了幾天，又來了一位小伙子，問老闆薪水怎麼算，老闆又把領日薪的話說了一遍，這位小伙子聽了也想了一下，又問：

「日領月領都沒有關係，重要的是這水果攤一個月收入大概多少啊？」

老闆說水果有分季節，生意也有淡旺季，好的話可收五萬元，不好的話可能只有一萬元。小伙子聽了破口大罵，說這種生意做一輩子也得不到榮華富貴，只有笨蛋才會來賣水果。同樣的，說完就走了。

又過了幾天，又來了一位小男孩，問老闆薪水怎麼算，老闆同樣是說領日薪。小男孩聽了就笑了笑，對老闆說，可不可以在節日和周末時，把日薪的抽成比例調高，領當日收入的十分之二，如果當天收入超過一萬元，就領十分之三，如何？老闆哈哈大笑摸著小男孩的頭說：

「你真聰明，還知道節日和周末的生意比較好，就按照你所說的去做吧！不過，就算是節日或周末，營業收入要超過一萬元，可不容易啊！」

就這樣，小男孩開始用清水把水果都洗一遍，然後每天不停地變換水果的位置，節日或周末時，就貼出幾張海報，寫著消費滿一千元就送一百元的水果，任憑顧客挑選。

想不到第一個月，小男孩就領到了三萬元以上的薪水，等於平均日薪一千元以上。水果攤老闆雖然付出了不少薪水給小男孩，但他也樂得每天坐在搖椅上，看小男孩跑進跑出的，為他賺進比以前更多的鈔票。

幾年後，小男孩賺了不少錢，就把老闆的水果攤買下來，經過他的巧思，設計出更多促銷方案，生意比以前又更好，利潤當然也更高，於是他立刻開了第二家店，過幾個月又開第三家店，等到小男孩長大成人時，他已經成為億萬富翁，不到三十歲就擁有了榮華富貴。

根據調查，全世界的上班族，有百分之七十以上，都不滿意老闆給的薪水，即使知道老闆的生意下滑，收入減少，這些人仍然主張老闆要付更多的薪水。

很顯然的，這百分之七十的人，就是第一個來應徵水果店的年輕人。

他們要的只是一份保障，不管他們是否有全力去工作，或者他們的上班是否真的有幫到老闆，他們就是要老闆給自己一個穩定且不能打折扣的死薪水。

此外，我們相信，在這百分之七十的上班族中，也有不少是第二個來水果店找工作的小伙子，這類的上班族，都以為天底下的老闆，一生下來口袋裡就塞著一堆榮華富貴，住豪宅開好車吃美食，如果老闆不多分點好處給你，就是小氣吝慳，或心胸狹隘的守財奴，因此，只要工作一段時間，發現老闆不是很大方，或者感覺自己從事的產業沒有發展前景，就立刻跳船走人，結果就是不停換工作，然後，不停地在新老闆面前咒罵舊老闆的小氣和不是，直到老邁，還是找不到榮華富貴。

天底下沒有一個老闆，會送你榮華富貴的，老闆能給你的只有「機會」，你只有掌握手上的「機會」，為老闆增加收入，為公司賺到更多利潤，你才能反過來借用公司和老闆的資源，讓自己的船，因為公司的水漲而跟著高升。

不管你是賣水果或賣電腦，是做熱門或冷門產業，只要你能想通這個道理，你就能像小男孩一樣，從老闆手中接下更多的榮華富貴。

低价非便宜

陈太太的家庭，属于中等阶级，陈先生是个受薪人士，收入不丰，而家中人口众多，开销浩大，陈太太这个家庭主妇实在不易当。

她在用钱方面，总是精打细算，就以买菜来说，专买大堆的，菜贩一天卖剩的菜较不新鲜了，就按堆出售，放低售价，以吸引像陈太太这种以价格便宜数量多多买菜标准的主妇。陈太太总是一买就一大篮，但所费无几。

由于她买的是隔夜菜，量是有了，但在撕掉黄叶老梗之后，所剩无几，其实并不便宜。

令人感兴趣的是，在股票市场中，像陈太太这种专捡便宜货的投资者，比比皆是。

这些股市的投资者也像陈太太那样，把注意力集中在低价股，最大的理由是“便宜”，在他们的心目中，价格低就是便宜。

本小利大
另一个理由是由于资金有限，买低价股，可以多买，以同样的资金，买蓝筹股只可以买一“粒”，买低价股可以买五“粒”。

他们买股也像陈太太买青菜那样，要以最少的金钱买到最多的东西。他们甚至比陈太太更进一步，他们的算盘打得更响，他们认为一只30仙的股票，只要“跳”30仙，就是赚了一百巴仙，符合本小利大的原则。
他们认为30仙的股票，人人买得起，只要一动，“赌”（股）友就会追击，要上30仙并不难。

他们知道，在股市中，打游击战的股友永远比打正规战的人多，而且多几倍，低价股对这些人最有吸引力，所以不难成为热门股，方便快进快出，是赚快钱的理想工具。

至于蓝筹股，他们其实也知道，不但安全，而且股息丰厚，但他们对这类股票的兴趣没有那么浓厚。
他们觉得“太贵”，不是他们这种收入不丰的打工仔可买的，就好像他们经过保时捷陈列室时，知道他们不够资格买这种名车，所以也就从来不走进去参观，他们对蓝筹股也有这种自卑感，所以在看股票行情版时，眼光总是集中在低价区，至于高价区的蓝筹股，连正眼也不看一眼。

他们误以为买低价股容易赚钱，但在股市进出十多年，他们的财富不但没有增加，反而减少。
他们投资不成功的最大原因，就是他们持有低价就是便宜的错误观念，在他们心目中，5令吉的股票属“贵”股，30仙的股票就是“便宜”股。

观念错误
他们忘记了，贵和便宜是不应该以股价，而是以价值来评定的。这种情形，就好像在中国旅游区买玉手镯，以1百元人民币买一只玉镯其实不便宜，因为该劣质玉镯其实只值30元人民币。

到名店去花5000元人民币买一只高品质真玉手镯其实不贵，因为该手镯是物有所值，有5000元人民币的价值，而且如假包换，有保障。

在任何市场中，价格其实与素质息息相关，低价买好货的情况，除了大减价期间以外，很少出现。
便宜货通常都是劣质货物，价格是便宜，但不耐用，以100令吉买的电器，用不到半年就坏了，修理费比买价更高，只好忍痛扔掉；以300令吉买的电器，用上3年也不坏，如果坏了还可以送回代理商修理，因为有品质保证书。

相形之下，高价买好货其实是更合算。

一只股票，如果长期股价不振，一定有其理由。不是连年亏蚀，便是债台高筑，或是前途暗淡。价格是廉宜，但风险也特高。有些低价股公司，业务一直滑落，最后是无疾而终，投资者的血汗钱就这样泡了汤，实在冤枉。

沙里淘金
当然，低价股中也有可取之处，但数量不多，只有功课做得很深，眼光独到的精明投资者，才有沙里淘金的本领，这种情形，就好像逛跳蚤市场，如果眼光独到，也可以廉价买到真古董一样。

但只有研究有素，具有慧眼的人才能捉到这样的机会，普通人没有这种本领。

很不幸的，对股票肯花时间精神去深入研究的人，有如凤毛麟角，少得可怜，绝大多数的人，不是略识之无，就是一无所知，只是听取谣言作为买卖的根据。就好像相信卖药江湖佬的吹牛就花钱买“神油”一样，最后才发现不管用，浪费金钱。

股票的价值，其实有许多评估标准可以依据，这些都是素质的天平，只要在买进之前，用这些标准去衡量一下，就马上可以知道是否物有所值。

反向操作
股票投资的最有效策略是“反向”操作，由于整个股市倒塌，例如在次贷引发的金融海啸中，一些高素质股票暴跌，价值被严重低估，提供千载难逢的买进机会，这才是“反向”的真义，并非低价买劣股，价低劣股有如烂铜烂铁，拾回去放在屋里，反而占据空间，却一点用处也没有。

股票投资的成功诀窍之一，就是在股价暴跌时敢于买进更多，以拉低成本，这种策略，只能用在高素质股票上。劣质股无论跌得多么低，都不可加买，因为你可能全军覆没。

许多靠股票投资致富的人，都是长期买高素质股，股价越低，买得越多，从此不卖，是这样发达的。

他们从来不买烂股，因为他们是在买股份，买股份就是买事业，他们从来不买烂股，因为他们不要投资于没有前途没有潜能的事业。

股价起 周息率承压 REITs光环褪色

仅仅一年之前，房產投资信託（REITs）仍是大马近一千家上市公司的股票市场中，乏人问津的选择。即便市场专家极力推荐REITs的週息率（DY）诱人之处，房產投资信託仍未能吸引投资大眾的目光。 

时至2012年，经歷多轮因欧债危机、美国財政危机和中国经济放缓等外围因素而导致的股市大震盪后，REITs顿时成了市场的宠儿。毫无疑问，股市表现持续疲软是其中的关键原因。 

一方面，过去惯于享受长期大牛市的大马投资者，从目前局势带来的「文化衝击」中反应过来后，涌入这个新发现的「安全区」；另一边厢，拥有產业的上市公司也纷纷表示有意成立REITs，迎合市场需求之余，也可趁机集资扩充，包括业务与產业无关的东南通运（TNLOGIS，8397，主板贸服股）。 

同时，现有的REITs管理公司也没閒著，而是持续努力壮大规模，正如上週二（9日）双威房地產投资信托（SUNREIT，5176，主板房產信托股）宣布收购配售新单位，以收购双威医疗中心。 

备受热捧的股项，股价自然会走高，对普通股项来说无疑是好事。但对于卖点是高水平固定收益（fixedi ncome）而不是资本利得（capital gain）的REITs来说，则会让原本高企的週息率走跌，此现象或值得让投资者慢下脚步，三思而后行。 

究竟，REITs这一道人气火红的风景，还可以持续多久？

REITs週息率跌至歷史低点 
在双威房地產投资信托宣布注入双威医疗中心的同一天，肯南嘉研究出炉一份报告，把大马REITs领域的投资评级从「增持」下调至「中和」。分析员认为，REITs的週息率已处于歷史低点，而在纳入10年期大马公债（MGS）收益率的考量后，前者的吸引力也已不如以往。 

REITs和政府公债及定期存款一样，是同样可为投资者带来固定收益的投资工具，因此三者的收益率变动，成为市场评估其吸引力的基准。这当中的逻辑是，若其中一方的收益率走跌，不如把资金投资在另一方，甚至是其它投资工具来得更划算。 所谓划算与否，不一定以收益率的绝对水平来衡量。分析员指出，REITs的週息率必须比政府公债收益率高出一定程度的水平，因为政府公债基本上被市场视为非常安全的投资工具，而REITs虽然具抗跌性，却並不是毫无风险。

股价上涨空间承压 
隨著REITs成为今年市场热议的焦点，其股价持续走高，乃至与富时大马综合指数（KLCI）相比，该领域今年的升势超越大市。但这也导致REITs股项的週息率下跌，而在其吸引力减少之际，其股价继续上涨空间也承压。 

这是因为当REITs的週息率与政府公债收益率或定期存款利息（不同的分析员使用不同的比较基准）持平时，基本上可说无吸引力，因此股价也不会有上涨空间。 因此，市场也往往以其週息率和与政府公债收益率或定期存款利息的价差（yield spread）水平，来评比个別REITs股项的估值和目標价格，而不是传统的本益比（PE）。 

虽然分析员在上述报告中，同时也分別上调双威房地產投资信托、雅饰房地產（AXREIT，5106，主板房產信託股）和嘉德大马房地產信託（CMMT，5180，主板房產信託股）的目標价格，至1.51令吉、3.08令吉和1.80令吉，但他强调，上述目標价格只有少于10%的上涨空间。 同时，分析员也把嘉德大马房地產信託的评级从「超越大市」下调至「与大市同步」，与其它两只他所追踪的REITs评级一样。 

这是因为以市值和零售资產而言，嘉德大马房地產信託佔第4名，因此与一上市就荣登最高市值的怡保花园房產信託（IGBREIT，5227，主板房產信託股）和柏威年房產信託（PAVREIT，5212，主板房產信託股）相比，其与大马政府公债收益率的价差（yieldspread）需在2013年达到更高的1.4%，但分析员给予该股目標价格只有7%的上涨空间，预示该信託要扩大价差並不容易。 

根据分析员的预测，大马政府公债收益率也会从目前的3.5%，走低至2013年的3.3%。以REITs要比公债收益率高1.4%，才具吸引力的条件计算，嘉德大马房地產信託的2013年週息率需达到4.7%。 

肯南嘉研究並不是首家关注REITs週息率承压的证券行。拉昔胡申研究和马银行投行皆曾在最新的研究报告中，提及REITs週息率承压的问题。 

马银行投行分析员更是早在7月，就已把该领域的评级从「增持」下调至「中和」，以反映REITs受到追捧后，週息率滑落而造成股价上涨空间不高的实况。

新加坡REITs价廉物美 
分析员认为，相比经过一轮涨势的大马REITs，新加坡REITs的週息率较高，是更价廉物美的选择，首选股为嘉茂商產信托（Capita Mall Trust）、星狮房產信託（Frasers Centre point Trust）、腾飞房產信託（AscendasREIT）和丰树物流信託（Maple tree Logistics Trust）。 

但他提醒，若大马投资者有意投资新加坡REITs，也必须留意两国的货幣匯率走势，因经换算后將影响净所得的股息。 

而拉昔胡申研究分析员则向来只给予REITs领域「中和」评级，他提醒道，REITs確实不是毫无风险的投资。

 在2008年金融风暴期间，几乎所有REITs的年度总投资回酬均呈负数。 

值得注意的是，在怡保花园房產信託粉墨登场后，已表示將研究成立房產信託的KLCC產业（KLCCP，5089，主板產业股），成为市场接下来的最大焦点。该公司所拥有的產业，无论是作为零售商场的阳光广场（Suria KLCC），或作为办公室的国油双峰塔，都位于吉隆坡中心黄金地带。 

双峰塔具有吉隆坡地標的特质，更在巴生谷竞爭激烈的办公室出租市场中立于不败之地，新落成的KLCC第3大楼的办公室单位也已全部出租。 

肯南嘉研究分析员甚至建议，在REITs的週息率陆续被压缩后，KLCC產业是REITs的替代选项。他相信，KLCC產业的房產信託上市將在未来一年內成事，而若参考科技资產控股（KASSETS，6653，主板產业股）在宣布成立怡保花园房產信託前的股价表现，相信KLCC產业的股价也將大有可为。 

他给予KLCC產业「超越大市」的评级，目標价格为6.87令吉，並相信除了LotD1地库，该公司將把所有资產注入即將成立的房產信託。

零售房產信託前景佳 
肯南嘉研究分析员坦承，其把REITs领域降级的分析，並未把新资產的收购纳入考量。有別于其它上市公司可自由决定每年的派息额，REITs每年必须把至少90%的收入透过股息派发予股东。 因此，任何新资產所带来的新收入，都可直接纳入REITs派息额的计算考量，进而也影响其週息率表现。 

除了新资產，原有资產是否可持续迎来收入成长，也是REITs的投资吸引力关键，因当REITs股价逐渐上涨，导致其週息率和比较基准如政府公债收益率或定期存款利率的价差逐步缩小，则必须靠收入的成长再次扩大价差。 

联昌国际投行分析员认为，国家银行料將维持3%的隔夜政策利率（OPR）至年杪，因此REITs週息率与定期存款利率的价差料仍將维持一段时间。 他和黄氏星展唯高达研究分析员皆看好，在人民消费能力持续增长、大马拥有大量年轻人口，以及旅游业的激励下，以零售商场为主要资產的REITs比其它类型的REITs更有弹性和成长前景。 

后者认为，基于零售REITs商场的租金稳健成长、並实施各种提升资產价值的措施，以及料將持续收购具吸引力的资產，其股价仍具上涨空间。

零售销售將成长6% 
大马零售商公会（MRA）预测，全国零售销售今年將成长6%，至882亿令吉，足以支撑零售商场提高租金收入。此外，政府近期以现金形式实施的一系列惠民措施，料也將进一步催谷零售销售成长。 

联昌国际投行分析员指出，即將在明年开始生效的最低薪金制也將提升人民的可支配收入和购买力。假设最低薪金制將促使雇主把国內320万工人的薪金上调200令吉，相等于一年增加77亿令吉的收入。以0.5的边际消费倾向（MPC）方程式计算，上述收入升增相等于39亿令吉的可支配收入，佔0.5%国內生產总值（GDP）。 

黄氏星展唯高达研究分析员也指出，大马人爱逛街成性，导致无论是市中心或市郊的商场，都有不俗的表现。从数据来看，从2003年至2011年，大马零售销售的年复合成长率（CAGR）达19%，7年共增长3倍。而从1995年至2011年，巴生谷市中心商场租金的年复合成长率（CAGR）达6.2%。 

市中心的零售商场以阳光广场、升禧广场（Starhill Gallery）和柏威年广场为代表，可吸引週边办公室地区的白领人士和大量在市中心出没的旅客；而市郊的代表则是双威金字塔广场、谷中城广场和万达广场（1 Utama），可吸引週边广阔的住宅区消费者。 

尤有进者，政府將逐步启动的城市发展计划，將在未来催谷零售商场逛街人流，包括捷运（MRT）工程將在武吉免登（Bukit Bintang）、万达广场、The Curve购物广场等均设有个別停靠站，为市中心和市郊的商场提供连接。而在市中心內，一条连接吉隆坡城中城（KLCC）和武吉免登的人行桥已落成，连接吉隆坡两大黄金地带。 

在目前至2015年，將有15个零售商场发展计划投入巴生谷市场，可租用面积（NLA）达1275万平方英尺。 

联昌国际投行分析员认为，这固然难免將带来更激烈的竞爭，但也將为零售REITs带来收购良机，如I-公司（IBHD，4251，主板產业股）有意寻求联营伙伴，在莎阿南i城市发展5层楼的商场，而该公司只会持有30%至40%的股权。