仅仅一年之前，房產投资信託（REITs）仍是大马近一千家上市公司的股票市场中，乏人问津的选择。即便市场专家极力推荐REITs的週息率（DY）诱人之处，房產投资信託仍未能吸引投资大眾的目光。
时至2012年，经歷多轮因欧债危机、美国財政危机和中国经济放缓等外围因素而导致的股市大震盪后，REITs顿时成了市场的宠儿。毫无疑问，股市表现持续疲软是其中的关键原因。
一方面，过去惯于享受长期大牛市的大马投资者，从目前局势带来的「文化衝击」中反应过来后，涌入这个新发现的「安全区」；另一边厢，拥有產业的上市公司也纷纷表示有意成立REITs，迎合市场需求之余，也可趁机集资扩充，包括业务与產业无关的东南通运（TNLOGIS，8397，主板贸服股）。
同时，现有的REITs管理公司也没閒著，而是持续努力壮大规模，正如上週二（9日）双威房地產投资信托（SUNREIT，5176，主板房產信托股）宣布收购配售新单位，以收购双威医疗中心。
备受热捧的股项，股价自然会走高，对普通股项来说无疑是好事。但对于卖点是高水平固定收益（fixedi ncome）而不是资本利得（capital gain）的REITs来说，则会让原本高企的週息率走跌，此现象或值得让投资者慢下脚步，三思而后行。
究竟，REITs这一道人气火红的风景，还可以持续多久？
REITs週息率跌至歷史低点
在双威房地產投资信托宣布注入双威医疗中心的同一天，肯南嘉研究出炉一份报告，把大马REITs领域的投资评级从「增持」下调至「中和」。分析员认为，REITs的週息率已处于歷史低点，而在纳入10年期大马公债（MGS）收益率的考量后，前者的吸引力也已不如以往。
REITs和政府公债及定期存款一样，是同样可为投资者带来固定收益的投资工具，因此三者的收益率变动，成为市场评估其吸引力的基准。这当中的逻辑是，若其中一方的收益率走跌，不如把资金投资在另一方，甚至是其它投资工具来得更划算。
所谓划算与否，不一定以收益率的绝对水平来衡量。分析员指出，REITs的週息率必须比政府公债收益率高出一定程度的水平，因为政府公债基本上被市场视为非常安全的投资工具，而REITs虽然具抗跌性，却並不是毫无风险。
股价上涨空间承压
隨著REITs成为今年市场热议的焦点，其股价持续走高，乃至与富时大马综合指数（KLCI）相比，该领域今年的升势超越大市。但这也导致REITs股项的週息率下跌，而在其吸引力减少之际，其股价继续上涨空间也承压。
这是因为当REITs的週息率与政府公债收益率或定期存款利息（不同的分析员使用不同的比较基准）持平时，基本上可说无吸引力，因此股价也不会有上涨空间。
因此，市场也往往以其週息率和与政府公债收益率或定期存款利息的价差（yield spread）水平，来评比个別REITs股项的估值和目標价格，而不是传统的本益比（PE）。
虽然分析员在上述报告中，同时也分別上调双威房地產投资信托、雅饰房地產（AXREIT，5106，主板房產信託股）和嘉德大马房地產信託（CMMT，5180，主板房產信託股）的目標价格，至1.51令吉、3.08令吉和1.80令吉，但他强调，上述目標价格只有少于10%的上涨空间。
同时，分析员也把嘉德大马房地產信託的评级从「超越大市」下调至「与大市同步」，与其它两只他所追踪的REITs评级一样。
这是因为以市值和零售资產而言，嘉德大马房地產信託佔第4名，因此与一上市就荣登最高市值的怡保花园房產信託（IGBREIT，5227，主板房產信託股）和柏威年房產信託（PAVREIT，5212，主板房產信託股）相比，其与大马政府公债收益率的价差（yieldspread）需在2013年达到更高的1.4%，但分析员给予该股目標价格只有7%的上涨空间，预示该信託要扩大价差並不容易。
根据分析员的预测，大马政府公债收益率也会从目前的3.5%，走低至2013年的3.3%。以REITs要比公债收益率高1.4%，才具吸引力的条件计算，嘉德大马房地產信託的2013年週息率需达到4.7%。
肯南嘉研究並不是首家关注REITs週息率承压的证券行。拉昔胡申研究和马银行投行皆曾在最新的研究报告中，提及REITs週息率承压的问题。
马银行投行分析员更是早在7月，就已把该领域的评级从「增持」下调至「中和」，以反映REITs受到追捧后，週息率滑落而造成股价上涨空间不高的实况。
新加坡REITs价廉物美
分析员认为，相比经过一轮涨势的大马REITs，新加坡REITs的週息率较高，是更价廉物美的选择，首选股为嘉茂商產信托（Capita Mall Trust）、星狮房產信託（Frasers Centre point Trust）、腾飞房產信託（AscendasREIT）和丰树物流信託（Maple tree Logistics Trust）。
但他提醒，若大马投资者有意投资新加坡REITs，也必须留意两国的货幣匯率走势，因经换算后將影响净所得的股息。
而拉昔胡申研究分析员则向来只给予REITs领域「中和」评级，他提醒道，REITs確实不是毫无风险的投资。
在2008年金融风暴期间，几乎所有REITs的年度总投资回酬均呈负数。
值得注意的是，在怡保花园房產信託粉墨登场后，已表示將研究成立房產信託的KLCC產业（KLCCP，5089，主板產业股），成为市场接下来的最大焦点。该公司所拥有的產业，无论是作为零售商场的阳光广场（Suria KLCC），或作为办公室的国油双峰塔，都位于吉隆坡中心黄金地带。
双峰塔具有吉隆坡地標的特质，更在巴生谷竞爭激烈的办公室出租市场中立于不败之地，新落成的KLCC第3大楼的办公室单位也已全部出租。
肯南嘉研究分析员甚至建议，在REITs的週息率陆续被压缩后，KLCC產业是REITs的替代选项。他相信，KLCC產业的房產信託上市將在未来一年內成事，而若参考科技资產控股（KASSETS，6653，主板產业股）在宣布成立怡保花园房產信託前的股价表现，相信KLCC產业的股价也將大有可为。
他给予KLCC產业「超越大市」的评级，目標价格为6.87令吉，並相信除了LotD1地库，该公司將把所有资產注入即將成立的房產信託。
零售房產信託前景佳
肯南嘉研究分析员坦承，其把REITs领域降级的分析，並未把新资產的收购纳入考量。有別于其它上市公司可自由决定每年的派息额，REITs每年必须把至少90%的收入透过股息派发予股东。
因此，任何新资產所带来的新收入，都可直接纳入REITs派息额的计算考量，进而也影响其週息率表现。
除了新资產，原有资產是否可持续迎来收入成长，也是REITs的投资吸引力关键，因当REITs股价逐渐上涨，导致其週息率和比较基准如政府公债收益率或定期存款利率的价差逐步缩小，则必须靠收入的成长再次扩大价差。
联昌国际投行分析员认为，国家银行料將维持3%的隔夜政策利率（OPR）至年杪，因此REITs週息率与定期存款利率的价差料仍將维持一段时间。
他和黄氏星展唯高达研究分析员皆看好，在人民消费能力持续增长、大马拥有大量年轻人口，以及旅游业的激励下，以零售商场为主要资產的REITs比其它类型的REITs更有弹性和成长前景。
后者认为，基于零售REITs商场的租金稳健成长、並实施各种提升资產价值的措施，以及料將持续收购具吸引力的资產，其股价仍具上涨空间。
零售销售將成长6%
大马零售商公会（MRA）预测，全国零售销售今年將成长6%，至882亿令吉，足以支撑零售商场提高租金收入。此外，政府近期以现金形式实施的一系列惠民措施，料也將进一步催谷零售销售成长。
联昌国际投行分析员指出，即將在明年开始生效的最低薪金制也將提升人民的可支配收入和购买力。假设最低薪金制將促使雇主把国內320万工人的薪金上调200令吉，相等于一年增加77亿令吉的收入。以0.5的边际消费倾向（MPC）方程式计算，上述收入升增相等于39亿令吉的可支配收入，佔0.5%国內生產总值（GDP）。
黄氏星展唯高达研究分析员也指出，大马人爱逛街成性，导致无论是市中心或市郊的商场，都有不俗的表现。从数据来看，从2003年至2011年，大马零售销售的年复合成长率（CAGR）达19%，7年共增长3倍。而从1995年至2011年，巴生谷市中心商场租金的年复合成长率（CAGR）达6.2%。
市中心的零售商场以阳光广场、升禧广场（Starhill Gallery）和柏威年广场为代表，可吸引週边办公室地区的白领人士和大量在市中心出没的旅客；而市郊的代表则是双威金字塔广场、谷中城广场和万达广场（1 Utama），可吸引週边广阔的住宅区消费者。
尤有进者，政府將逐步启动的城市发展计划，將在未来催谷零售商场逛街人流，包括捷运（MRT）工程將在武吉免登（Bukit Bintang）、万达广场、The Curve购物广场等均设有个別停靠站，为市中心和市郊的商场提供连接。而在市中心內，一条连接吉隆坡城中城（KLCC）和武吉免登的人行桥已落成，连接吉隆坡两大黄金地带。
在目前至2015年，將有15个零售商场发展计划投入巴生谷市场，可租用面积（NLA）达1275万平方英尺。
联昌国际投行分析员认为，这固然难免將带来更激烈的竞爭，但也將为零售REITs带来收购良机，如I-公司（IBHD，4251，主板產业股）有意寻求联营伙伴，在莎阿南i城市发展5层楼的商场，而该公司只会持有30%至40%的股权。
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